Gewerbe-Immobilien: Was Sie bei Miete oder Kauf beachten sollten15. Dezember 2011
Als gewerbetreibendes Unternehmen benötigt man die passende Immobilie. Doch was gilt es bei Miete oder beim Kauf unbedingt zu beachten? Gewerbeimmobilien unterliegen anderen gesetzlichen Grundlagen als Wohnimmobilien, wo oftmals Gesetzgeber und Richter übermäßig benachteiligende Klauseln in Mietverträgen verhindern.
Wir erklären Ihnen, was Sie beachten sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie zur Miete oder zum Kauf suchen.
Bei der Miete von Gewerbeimmobilien gilt weitgehende Vertragsfreiheit
Wer in Deutschland Wohnraum mietet, unterliegt vielerlei schützenden gesetzlichen Regelungen. So müssen sich die Mietkosten am Mietspiegel vor Ort orientieren. Welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen und welche Klauseln für Kündigungsfristen und Schönheitsreparaturen gültig sind, all dies ist geregelt.
Bei gewerblichen Immobilien ist es anders: Hier gilt weitgehende Vertragsfreiheit, was die Inhalte, Form und Aufhebung des Mietvertrages betrifft. Umso wichtiger ist, dass der ausgehandelte Vertrag auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist und Sie nicht benachteiligt.
Gut verhandeln, ansonsten drohen Benachteiligungen und hohe Zusatzkosten
Bei einer gewerblich genutzten Immobilie
- gilt kein gesetzlicher Kündigungsschutz, eine Kündigung ist jederzeit möglich. Die Frist beträgt 6 Monate: Regeln Sie gemeinsam mit dem Vermieter, ob Sie sich längerfristig über Jahre binden möchten, oder Sie kurzfristig aus dem Vertrag aussteigen können wollen.
- kann eine Mietminderung ausgeschlossen werden: Dabei ist die Mietminderung ein wichtiges Druckmittel, wenn der Vermieter einen Mangel, der die Tauglichkeit „zum vertragsgemäßen Gebrauch“ beeinträchtigt, beseitigen soll. Ein Verzicht auf dieses Recht benachteiligt Sie eindeutig.
- können dem Mieter erhebliche Umbau und Sanierungspflichten auferlegt werden: Zum Beispiel wie im Fall einer alten Gewerbeimmobilie, bei welcher der Vermieter dem Mieter über eine Individualvereinbarung sogar die Sanierung des Daches übertrug.
- ist eine Mieterhöhung meist über den Umweg einer Kündigung und eines neuen Vertrages möglich: Deshalb sollten Sie ggf. vereinbaren, wie die Miete über Jahre angehoben werden darf.
Idealerweise können Sie schützende Klauseln im Mietvertrag aufnehmen, in denen Sie den Konkurrenzschutz verbessern und ein gewerbliches Nutzungsrecht voraussetzen, um im negativen Fall außerordentlich kündigen zu können.
Der Konkurrenzschutz ist gesetzlich nicht geregelt, lediglich durch die Rechtsprechung. Wird er im Vertrag nicht erwähnt, gilt der Schutz demnach zumindest für Ihr Hauptsortiment. Dieser Schutz ist wichtig, schließlich wird sich Ihr Betriebsergebnis sicher verschlechtern, wenn Sie einen direkten Konkurrenten als Nachbarn begrüßen müssen. Besser noch ist es, wenn Sie einen positiven Konkurrenzschutz aushandeln können: So darf der Vermieter andere Räume definitiv nicht an Konkurrenzbetriebe vermieten.
Ein gewerbliches Nutzungsrecht regelt, dass Sie die Immobilie auch wirklich für Ihr Gewerbe nutzen dürfen. Stellt sich später heraus, dass dies nicht erlaubt ist, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht, weil die Immobilie diese vertragliche zugesicherte Eigenschaft nicht hat. Darüber hinaus ist eine Formulierung hilfreich, in welcher Sie auch außerordentlich kündigen dürfen, falls Sie nicht die notwendigen Genehmigungen für Ihr Geschäft erhalten oder diese verlieren. In diesem Fall sollten Sie nicht noch jahrelang im Mietvertrag gebunden sein.
Sicherheit oder Flexibilität im Vertrag?
Mit Blick auf die möglichen Kündigungsfristen bei Gewerbeimmobilien ist es bedeutend, festzulegen, was für das eigene Geschäft wichtiger ist: Die Sicherheit, dass einem der Vermieter das Ladenlokal in zentraler Lage nicht einfach kündigen kann, um es an einen Konkurrenten gewinnbringender zu vermieten? Oder, dass man bei schlechtergehendem Geschäft selbst die Immobilie kündigen kann, um auf diese Entwicklung einzugehen? Langzeitverträge geben Sicherheit, sind jedoch unflexibel.
Kauf einer Immobilie: Nicht ohne Expertenrat!
Der Kauf einer Immobilie kann eine Alternative hierzu darstellen, bietet jedoch weitere Gefahren. Sie benötigen professionelle Hilfe, um den wirklichen Wert der Immobilie und mögliche versteckte Schäden realistisch einschätzen zu können. Die Kosten für solch ein Gutachten orientieren sich am Verkaufswert der Immobile.
Kostenlose Hilfe bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien hingegen bietet die Handwerkskammer zu Köln an. Zumindest, wenn dies bei der Erarbeitung von Optimierungsvorschlägen oder bei Beratungen zur Fortführung oder Übergabe eines Betriebs nötig wird.
Hilfreiche Links:
„Tipps zum Abschluss eines Gewerbemietvertrages“, Handelskammer Hamburg
Gewerberäume-Mietvertrag (Muster), IHK Frankfurt am Main
http://www.frankfurt-main.ihk.de/recht/mustervertrag/mietvertrag_gewerbe/
„Gewerbemietvertrag – Miete & Betriebskosten“, immobilienscout24.de
http://www.immobilienscout24.de/de/gewerbe2/gewerberecht/mietvertrag/miete_kosten.jsp
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