Urteil des Bundesgerichtshofes führt zu Chaos bei der Betriebskostenabrechnung

Autor:

Dr. jur. Volker Drexler
Rechts- und Fachanwalt
Anwaltskanzlei Dr. Drexler

Urteil des Bundesgerichtshof vom 13.04.2011 VIII ZR 223/10

In einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs bestätigt der 8. Senat, das Grundlage der Mietminderung stets die Bruttomiete sei. Er bestätigt daher seine bisherige Rechtsprechung.

Abrechnungsunternehmen, die bislang gehofft hatten, die bisherigen Entscheidungen seien eine „Einzelfallrechtsprechung“, müssen nunmehr zur Kenntnis nehmen, dass Sie Ihre Betriebskostenabrechnung genau dahingehend überprüfen müssen, ob in diesem Zeitraum Mängelgewährleistungsansprüche ausgeübt wurde, oder nicht. Für diese Monate muss dann nicht von der vertraglich geregelten Nebenkostenvorauszahlung ausgegangen werden, sondern von der Nebenkostenvorauszahlung abzüglich Minderungsquote.

Im zugrunde liegendem Fall setzte sich die monatliche Miete aus 250,53 € netto Kaltmiete und 53,47 € Nebenkostenvorauszahlung zusammen. Die Mieter hatten die Miete in den Jahren 2005 bis 2008 mehrfach wegen Mängeln gemindert, ohne, dass dies von dem Vermieter beanstandet wurde. Im Prozess machten die Mieter nunmehr Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 geltend. Zur Begründung trugen die Mieter im Prozess vor, dass der Vermieter den ungeminderten Nebenkostenbeitrag in Ansatz gebracht hatte. Zwar hatte die Klage nicht vollumfänglich Erfolg. Der 8. Zivilsenat bestätigte jedoch, dass den Betriebskosten nicht ungemindert blieben durften.

Für die Berechnung sei konkret folgendes zu beachten:

Ausgangspunkt der Berechnung ist stets die Nettomiete. Dazu kommen die tatsächlich vom Vermieter abgerechneten Betriebskosten. Abzuziehen davon dann die gerechtfertigten Minderungsbeträge.

Dieses Urteil stellt den Vermieter, der sowieso schon erhebliche Probleme hat, eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen, vor folgende Probleme:

1. Er muss in Monaten, in denen eine Mietminderung ausgesprochen wurde, von einer anderen Bruttomiete ausgehen, und insofern einen geminderten Nebenkostenvorauszahlungsbetrag als Sollberechnung einstellen.

2. Der Vermieter, der möglicherweise Mietminderungsbeträge nicht akzeptieren möchte, muss in Kauf nehmen, dass dadurch nicht nur ein Streit hinsichtlich der Nettomiete, sondern auch eine möglicherweisen nach Jahren erst zu korrigierende Nebenkostenproblematik entsteht.

3. Wenn manche Mängel- beispielsweise: Schimmel, fehlende Beheizbarkeit etc. in manchen Monaten zu anderen Minderungsquoten führen, als in anderen Monaten, wird dieses Chaos erst noch komplett.

Es wird sich zeigen, wie die Mietwirtschaft mit diesem Urteil in Zukunft umgeht.

Dr. jur. Volker Drexler
Rechts- und Fachanwalt
Anwaltskanzlei Dr. Drexler

Hauptstraße 98
50126 Bergheim

Tel: 02271-45656
Fax: 02271-45959

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Branchen-Trendscout Team
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